INVACA: ¿Negocio Inmobiliario o Plataforma Offline?
Enrique González.- El portal especializado en economía y finanzas, Finanzas Digital, ha anunciado el “regreso” de INVACA al mercado de capitales, entre otras, por medio de una emisión futura de títulos de renta variable así como papeles comerciales con la intención de acompañar un plan estratégico de crecimiento y mejora de su gestión de negocios “inmobiliarios”.
Su vicepresidente ejecutivo destaca en la nota de prensa la preponderancia de centros comerciales en su cartera de inmuebles propiedad de la empresa.
En otro orden de ideas, el interés en adquirir una participación o acciones de una empresa, según la teoría neoclásica de la empresa, consistiría en que dicho empresario perseguiría maximizar su participación residual de la gestión de la corporación, es decir su beneficio.
¿Pero cómo calcular o medir el rendimiento o desempeño de la empresa?
El rendimiento empresarial es un concepto clave en la dirección estratégica y en las expectativas y decisiones de inversión de cualquier inversionista, ya que permite evaluar el grado de cumplimiento de los objetivos y comparar el desempeño de distintas empresas. Este se puede analizar tanto en términos contables como económicos, y debe interpretarse siempre en función del contexto competitivo y temporal.
Desde una perspectiva contable, el rendimiento se mide mediante indicadores como el margen bruto de explotación, el EBITDA (beneficio antes de intereses, impuestos, depreciaciones y amortizaciones), el EBIT (beneficio antes de intereses e impuestos) y el beneficio neto. Estas medidas son útiles para conocer la rentabilidad operativa, pero presentan limitaciones importantes: están basadas en valores históricos, dependen de criterios contables y reflejan únicamente una “fotografía” puntual de la empresa.
Por ello, se hace necesaria la incorporación de medidas relativas y de carácter económico, que tengan en cuenta la creación de valor para los accionistas y la sostenibilidad en el largo plazo. En este sentido, el análisis económico busca reflejar no solo los beneficios absolutos, sino la generación de valor añadido con respecto a los recursos empleados, incorporando conceptos como el valor económico agregado (EVA) o el valor actual neto (VAN).
Todo lo anterior cobra especial sentido si estamos hablando de expectativas sobre títulos de participación accionaria sobre una empresa que cotiza públicamente que anuncia un plan de crecimiento. Para los eventuales inversionistas serían dos las fuentes principales de rentas, por un lado, los beneficios recibidos en forma de dividendos y por el otro lado, las ganancias de capital o incremento de valor de la inversión realizada.
Es acá donde las expectativas sobre ambas fuentes de rentas incidirán en el interés y en consecuencia la valoración del mercado por dichas acciones, producto de la valoración del modelo y plan de negocio.
¿Es la administración de centros comerciales un negocio inmobiliario o de Plataforma Offline?
La administración de una cartera conformada fundamentalmente por centros comerciales trasciende al negocio inmobiliario. El modelo de negocio de los centros comerciales es del tipo Plataforma Offline, es decir, un administrador -“tercero”- de un espacio comercial con la intención de incrementar las interacciones entre visitantes y comercios, así como prestadores de servicios, enriqueciendo el ecosistema, permitiéndole participar del mismo por medio de sus medios de monetización, generalmente, materializado a través del arrendamiento de los espacios comerciales.
En una era donde las compras digitales van en alza, los comercializadores Brick and Mortar o tiendas físicas enfrentan desafíos importantes. En este orden de ideas, constituye un verdadero desafío elevar la tasa de conversión en un país con un depauperado poder de compra.
Aun así, en tiempos de compras hedónicas y experiencias del consumidor o usuario, en un país de limitadas opciones de ocio, los centros comerciales podrían diseñar un espacio atractor, cuya segmentación debe ser muy bien pensada.
| Enfoque | Negocio inmobiliario tradicional | Modelo de plataforma offline |
| Objetivo principal | Alquilar espacios físicos para generar renta | Facilitar interacciones valiosas entre dos o más grupos (retailers y consumidores) |
| Valor creado | El espacio en sí (ubicación, tamaño, seguridad) | El ecosistema: tráfico de personas, eventos, experiencia, sinergias entre tiendas |
| Rol del administrador | Arrendador pasivo | Orquestador del ecosistema comercial y experiencial |
| Éxito del modelo | Alta ocupación y alquiler por m² | Volumen de transacciones, lealtad de los clientes, mix de tiendas y entretenimiento |
| Lógica del negocio | Unilateral | Multilateral (multi-sided market) |
Administrar un centro comercial va mucho más allá de ser solo un negocio inmobiliario, y se alinea claramente con un modelo de negocio de Plataforma Offline.
Los voceros de INVACA parecen comprender bien el desafío al que se enfrentan, faltará detalles sobre su plan de crecimiento y transformación de los nuevos espacios de experiencia y de compras hedónicas.
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Economista UCV. Master in Competition and Market Regulation, Universidad Pompeu Fabra. Master en Economía Industrial, Universidad Carlos III de Madrid. Master in Law and Economics, Universidad Torcuato Di Tella. Postgraduate Diploma in Economics for Competition Law, Kings College London. Profesor de Estrategia Competitiva, Universidad Torcuato Di Tella. Profesor de Economía Digital, UCAB. Profesor de Competencia en las Plataformas Digitales, Universidad Torcuato Di Tella. Profesor de Derecho de la Competencia y Análisis Económico del Derecho de Protección al Consumidor, Universidad Monteavila. Consultor Económico.
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